Impossibilité de devenir propriétaire d’un logement à 100% après 2026, mythe ou réalité ?
“Impossible” ne veut pas dire “imminent”. Depuis des mois, l’idée circule : après 2026, devenir propriétaire à 100 % de son logement relèverait du fantasme. À l’origine de cette rumeur, des réformes annoncées, un projet de loi “Logement et urbanisme” qui fait couler beaucoup d’encre, et une inquiétude qui enfle chez les acheteurs potentiels.
Les notaires et les fédérations du bâtiment tirent la sonnette d’alarme : selon eux, la réforme pourrait rendre l’accession à la propriété bien plus ardue, surtout pour les ménages aux revenus modestes ou pour ceux qui achètent pour la première fois. Le modèle traditionnel de la pleine propriété est sur la sellette, bousculé par des règles annoncées comme plus restrictives.
Plan de l'article
Propriété immobilière en France : état des lieux et dispositifs actuels
En France, la pierre conserve une place de choix. Près de 58 % des ménages détiennent leur résidence principale, d’après l’Insee. Le marché reste rythmé par deux courants majeurs : l’acquisition pour y vivre et l’investissement locatif. Dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la flambée des prix rend le parcours particulièrement exigeant pour ceux qui souhaitent acheter, tandis que les investisseurs cherchent à optimiser la fiscalité.
Le parc locatif privé, très majoritairement entre les mains des bailleurs privés, présente une grande diversité. Les propriétaires peuvent choisir le micro-foncier (pour les petites rentes locatives) ou le régime réel, plus pertinent pour déduire les dépenses de travaux de rénovation ou d’entretien des loyers perçus. Le déficit foncier agit alors comme un levier pour réduire la note fiscale sur les revenus fonciers. D’un autre côté, la location meublée autorise l’amortissement du bien, un dispositif utilisé pour optimiser la rentabilité immobilière tout en allégeant l’impôt.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) a changé la donne, imposant des exigences écologiques inédites. Qu’il s’agisse de rénovation énergétique ou d’alignement sur les normes réglementaires, chaque projet immobilier passe désormais sous le regard attentif des experts-comptables et de l’administration. Entre résidence principale et investissement en location nue, la pleine propriété s’accompagne de considérations techniques et fiscales grandissantes.
Réformes à venir en 2025-2026 : que changent-elles vraiment pour les futurs propriétaires ?
Le projet de loi de finances 2025-2026 alimente les discussions et les inquiétudes, mais aucun texte n’interdit formellement d’accéder à la pleine propriété. Ce qui se dessine, c’est un paysage de règles remaniées autour du statut de bailleur privé et de nouveaux mécanismes pour encourager l’investissement locatif. Le gouvernement envisage d’ajuster la fiscalité sur les revenus fonciers futurs dans le but d’attirer davantage d’investisseurs, à condition de s’aligner sur de nouvelles obligations. Pour ceux qui achètent dans le neuf grâce à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’accès à la pleine propriété demeure inchangé.
Pour clarifier ces pistes, voici ce qui ressort des principales orientations du projet de loi :
- Redéfinition du statut de bailleur privé dans une logique de relance de la location et de l’investissement locatif ;
- Révision des critères du prêt à taux zéro, avec un accent particulier sur l’accès des primo-accédants ;
- Nouvelle réflexion sur l’accès au foncier, surtout dans les secteurs urbains en tension forte.
La pleine propriété immobilière subsiste mais avec des exigences renforcées : rénovation énergétique, engagement sur la location longue durée, conformité au DPE. L’hypothèse d’une disparition pure et simple de l’accès à 100 % ne repose sur aucun texte. Mais les nouveaux acquéreurs auront face à eux des contraintes plus prononcées, sans pour autant voir leurs droits disparaître, simplement mieux cadrés.
Jeunes, primo-accédants : quelles perspectives pour accéder à la propriété demain ?
Pour les primo-accédants, le chemin se densifie. Prix en hausse, taux d’intérêts instables, raréfaction des biens, auxquels s’ajoute l’appréhension d’une accession à la propriété plus encadrée. Le prêt à taux zéro n’a pas disparu, mais décrocher ce coup de pouce devient plus complexe. Les jeunes actifs, à Paris, Lyon, Bordeaux ou en périphérie, s’interrogent sur leur capacité à s’installer durablement alors que les marges de manœuvre fondent progressivement.
La fiscalité immobilière se réinvente, mais laisse la porte ouverte à la pleine propriété. Les mesures favorisent les bailleurs privés : micro-foncier, amortissement réel… autant d’outils qui profitent surtout aux investisseurs aguerris. Ceux qui rêvent d’habiter leur propre bien disposent d’avantages plus limités sur le terrain fiscal.
La décision entre achat et location tourne désormais en calcul sur le long terme. Les contraintes de rénovation énergétique, devenues incontournables, alourdissent encore le parcours. Pour certains, l’héritage familial simplifie la donne. Mais pour beaucoup, il s’agit de jongler avec un marché sous tension, une précarité professionnelle tenace, voire la nécessité d’un appui financier venu des proches. La solidité du dossier bancaire, la régularité du revenu ou l’apport reçu feront la différence.
Demain, accéder à la pleine propriété ne sera pas réservé à une élite, mais réclamera à coup sûr préparation, prudence et pugnacité. Dans cette partie serrée, tous ne franchiront pas la ligne d’arrivée, mais les clés du logis n’auront jamais été aussi convoitées.