Depuis le 1er janvier 2024, l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif s’impose à l’ensemble des copropriétés de plus de 200 lots dont le permis de construire est antérieur à 2013. Cette exigence s’étendra dès 2025 aux immeubles comptant entre 50 et 200 lots, puis en 2026 à toutes les copropriétés de plus de 2 lots.
La réglementation prévoit des sanctions en cas de non-respect, sans tenir compte de la taille ou de l’ancienneté de la copropriété. Les syndicats de copropriétaires doivent désormais anticiper des démarches techniques et administratives inédites, sous peine de pénalités financières et de restrictions lors des ventes.
DPE collectif en copropriété : ce qui change avec la nouvelle réglementation
Avec la loi Climat et Résilience, les règles se durcissent pour les copropriétés. Progressivement, le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) s’impose à tous les immeubles d’habitation construits avant 2013. Depuis le 1er janvier 2024, chaque copropriété de plus de 200 lots doit se plier à la règle. Ce seuil tombera à 51 lots en 2025, puis à tous les bâtiments de plus de 2 lots dès 2026.
Ce diagnostic évalue la performance énergétique globale du bâtiment : consommation d’énergie, émissions de gaz à effet de serre, et attribue une classe énergétique de A à G selon la méthode 3CL. L’objectif est clair : lutter contre les passoires thermiques, guider les travaux de rénovation et renforcer la transparence lors des ventes.
Le DPE collectif se décide en assemblée générale, à la majorité simple, et doit être renouvelé tous les dix ans. Ce document n’est plus une simple formalité : il engage juridiquement la copropriété. Sans lui, l’accès à des aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété ou l’éco-PTZ collectif reste fermé.
Désormais, chaque syndicat de copropriétaires doit intégrer ce diagnostic dans la gestion de son immeuble. Économie, droit et écologie se croisent : la performance énergétique impacte directement la valeur du bien et la possibilité de louer les logements concernés.
Obligatoire ou non : quelles copropriétés sont concernées par le DPE collectif ?
Le DPE collectif sera progressivement imposé à toutes les copropriétés d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. La loi Climat et Résilience fixe un calendrier précis, selon la taille des immeubles : plus de 200 lots depuis 2024, de 51 à 200 lots en 2025, et dès 2026, tous les bâtiments dès qu’ils dépassent un lot.
Voici les paliers établis par la réglementation :
- À partir de 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
- À partir de 2025 : copropriétés de 51 à 200 lots
- À partir de 2026 : copropriétés de 2 à 50 lots
Concrètement, tous les bâtiments d’habitation collective sont concernés, sauf les constructions récentes. Les immeubles mixtes, qui associent logements et commerces, sont aussi visés dès lors qu’ils relèvent du statut de copropriété d’habitation.
Le diagnostic englobe les parties communes, l’enveloppe du bâtiment et, par échantillonnage, certains logements. Sa mise en œuvre doit être votée à la majorité simple en assemblée générale, puis renouvelée tous les dix ans. À noter : les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location (G dès 2025, F dès 2028, E dès 2034), ce qui met la pression sur la performance énergétique collective.
Étapes clés et démarches pour se mettre en conformité
Le syndic de copropriété est en première ligne : c’est à lui de proposer la réalisation du DPE collectif lors de l’assemblée générale, où un vote à la majorité simple suffit. Ensuite, il faut choisir un diagnostiqueur certifié, accrédité par le COFRAC et protégé par une assurance responsabilité civile professionnelle, gage du sérieux de l’intervention.
La démarche suit un enchaînement précis. Le diagnostiqueur commence par rassembler des données auprès du syndic : plans, factures d’énergie, caractéristiques des équipements collectifs, informations sur l’isolation… Puis il visite les parties communes et un panel représentatif de logements. L’analyse repose sur la méthode 3CL, associant consommation conventionnelle et émissions de gaz à effet de serre.
Une fois la visite terminée, le rapport DPE collectif est remis au syndic. Il attribue une classe énergétique globale à l’immeuble, enrichie de recommandations techniques. Le syndic diffuse ensuite ce rapport aux copropriétaires et l’enregistre auprès de l’ADEME. Tous les dix ans, le processus doit être renouvelé.
Obtenir le diagnostic ne suffit pas : c’est l’opportunité d’enclencher une dynamique d’amélioration continue. Les copropriétés peuvent ainsi cibler les travaux prioritaires, solliciter des aides à la rénovation et mieux piloter la performance énergétique de leur patrimoine.
Audit énergétique, avantages concrets et risques en cas de non-respect
Distinguer DPE collectif et audit énergétique est fondamental. Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale, attribue une classe énergétique de A à G et recommande des pistes d’amélioration. L’audit énergétique va plus loin : il propose des scénarios de rénovation, chiffre les travaux, estime leur impact et leur coût. Il s’inscrit souvent dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux (PPPT) ou d’un diagnostic technique global (DTG).
La réalisation d’un DPE copropriété ouvre l’accès à plusieurs dispositifs, dont MaPrimeRénov’ Copropriété, l’éco-prêt à taux zéro ou les subventions de l’ANAH. Ces aides ne couvrent pas le coût du diagnostic, mais elles exigent un DPE collectif à jour pour financer les travaux. Un immeuble mieux classé gagne en valeur, voit ses charges diminuer et attire davantage de locataires.
Ignorer cette obligation expose la copropriété à plusieurs risques : impossibilité de solliciter des aides à la rénovation, blocage des projets collectifs, exposition à des contentieux. Sans DPE, la consommation énergétique reste floue, la valeur des biens s’étiole et la location des logements F ou G sera progressivement interdite. Le DPE collectif, désormais, n’est plus un simple papier : il s’impose comme la boussole de la gestion énergétique des immeubles.
Le calendrier est lancé, la réglementation s’impose. Désormais, chaque copropriété doit choisir : avancer, ou subir la sanction du temps et des lois.
